Was ist Ihre Immobilie Wert?
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Wie wird eine Immobilie bewertet?
Es gibt es verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. In Deutschland gibt es nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) zur Ermittlung des Verkehrswertes / Marktwertes drei normierte Verfahren.
Welche Möglichkeiten der Bewertung von Immobilien gibt es?
Es gibt drei unterschiedliche Methoden (= normierte Verfahren), um eine Immobilie zu bewerten:
Vergleichswertverfahren: Hier wird die Immobilie mit anderen gleichwertigen, ähnlichen Immobilien verglichen, zum Beispiel was die Lage oder den Zustand betrifft. Der Wert, der für die Immobilie festgelegt wird, orientiert sich an den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen der verglichenen Objekte.
Ertragswertverfahren: Hier ist der ermittelte Immobilienwert davon abhängig, wie hoch die möglichen Mieteinnahmen sind. Dieses Verfahren zeigt auf, ob sich das Vermieten einer Immobilie lohnt – und dient als Grundlage für die Kaufentscheidung.
Sachwertverfahren: Vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die von den Besitzern selbst genutzt werden, angewendet. Der Gesamtwert der Immobilie wird aufgrund des Bodenrichtwerts und des Gebäudewerts unter Berücksichtigung des Alters der Immobilie, ggfs. Schäden oder Mängel errechnet.
Welches Verfahren sich für die Immobilienbewertung am besten eignet, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Auch Grund und Umfang der Bewertung sind Entscheidungsfaktoren.
Wovon hängt der Wert der Immobilie ab?
Der Wert hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.
Grundsätzlich muss unterschieden werden, welcher Wert ermittelt wird. Wird der Verkehrswert, der aktuelle Wert (Zeitpunkt) oder der Beleihungswert, der langfristige Wert (Zeitraum) der Immobilie ermittelt? Weitere wertbestimmende Faktoren sind:
Art der Immobilie
Villa, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung. Jeder dieser Immobilien hat seinen eigenen Wert.
Größe des Grundstücks
Umso größer das Grundstück, desto höher der Wert der Immobilie. Übergroße Grundstücke hingegen wirken sich manchmal sogar wertmindernd aus.
Wohnfläche
Je größer die Wohnfläche, desto höher ist meist der Wohnwert und somit auch der Preis der Immobilie. Übergroße Wohnflächen können sich manchmal auch wertmindernd auswirken.
Baujahr
Je jünger das Alter der Immobilie desto höher der Preis, hingegen zu älteren Baujahren.
Baulicher Zustand
Je neuwertiger ein Zustand der Immobilie ist, desto höher der Verkaufspreis. Immobilien älteren Baujahres, die modernisiert oder saniert sind, erzielen ebenso höherwertige Preise als unrenovierte Immobilien.
Ausstattungsqualität
Die Qualität der Fliesen, Böden, Wände und Sanitäranlagen beeinflussen den Verkaufspreis.
Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
Die Lage der Immobilie findet in der Bewertung der Immobilie seinen Niederschlag. Meist ist eine ländliche Gegen weniger teuer als stadtnahe Grundstücke. Eine viel befahrene Straße wirkt sich wertmindert aus. Gute Erreichbarkeit von Kindergärten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten und Parkmöglichkeiten wirken sich positiv auf den Wert der Immobilie aus.
Welche Daten und Dokumente werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Je nach Art des Bewertungsverfahren werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Um die Beschaffung von fehlenden Unterlagen kümmern wir uns in Absprache mit Ihnen.
Untenstehend finden Sie einen Auszug der möglicherweise benötigten Unterlagen.
- Grundbuchauszug
- Amtlicher Lageplan / Flurkarte
- Baubeschreibung
- Auszug aus dem Bebauungsplan
- Kosten Erschließungsbeitragsbescheide
- Aufstellung der Baukosten
- Bodengutachten
- Flächenberechnung
- Wohnflächenberechnung
- Mietverträge
- Teilungserklärung
- Erbbaurechtsvertrag
- Energieausweis