10 Schritte – bis zur eigenen Immobilie.
Kauf dir deine erste Immobilie
Ablauf Immobilienkauf
Tipps für den Immobilienkauf
Nr. 1: Finanzieller Rahmen:
Übersicht über die eigenen finanziellen Möglichkeiten haben
Für den Kauf der ersten Immobilie steht am Anfang ein Kassensturz. Anhand des Einkommens und der regelmäßigen Ausgaben kann ermittelt werden, wie viel Euro monatlich für die Kreditrate der Finanzierung aufgebracht werden kann. In welcher Höhe ist die Bank bereit eine Finanzierung zu bestätigen? Eine vorab Finanzierungsbestätigung sollte vor jeder Immobiliensuche vorliegen.
Nr. 2: Wähle deinen Wohnort sorgfältig aus (Lage, Lage, Lage)
Eine passende Immobilie finden
Als eine der wichtigsten Regeln beim Immobilienkauf gilt „Lage, Lage, Lage“.
Immobilien in guten und sehr guten Lagen sind sehr viel interessanter für potenzielle Käufer und Mieter.
Die Lage hat einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie.
Es ist entscheidend wo die Immobilie gelegen ist, in einer ruhigen Wohnlage mit viel Grünflächen oder in einer Betonwüste mit einer lauten Straße.
Man unterscheidet die Lage für eine Immobilienlage in einfacher, mittlerer, guter und gehobener Lage. Welche Kriterien sind nun entscheidend um die Lage (vielleicht neben seinen Bauchgefühl) einzuordnen?
Für die Lage der Immobilie wird die Makro- und Mikrolage betrachtet.
Für die Makrolage wird die großräumige Umgebung, die Stadt und die Region betrachtet. Es wird die Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft mit einbezogen, sowie die Wirtschaftsentwicklung. Auch ist interessant, welche öffentliche Einrichtungen (z. B. Ministerien, Gerichte, Verwaltungen) und welche die Verkehrsinfrastruktur (z. B. Flughafen, Bahn, Straßen etc.) gibt es in der Nähe bzw. in der Stadt oder Gemeinde.. Wie ist das Lohnniveau in der Stadt und in der Region, also was verdient im Durchschnitt eine Person? Wie sieht es mit den Kommunalen Gebühren aus?
Bei der Makrolage werden auch Image- und Umweltfaktoren berücksichtigt. Ist es möglich, dass durch große Industrieanlagen Umweltbelastungen entstehen? Können Überschwemmungen die Immobilie gefährden? Wie wirkt das Stadtbild? Ist es gepflegt oder heruntergekommen?
Als Mikrolage wird die unmittelbare, die nähere Umgebung einer Immobilie gesehen. Es geht um das Viertel, die Straße, also die Nachbarschaft.
Wie ist die Nähe zu den Geschäften des täglichen Bedarfs oder Schulen, wo sind die nächsten Parkmöglichkeiten, Bus- & Bahnhaltestellen. Wie weit ist der nächste Spielplatz oder Grünfläche entfernt? Welche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten und welche medizinische Versorgung besteht in der Nähe? Wie ist die allgemeine Lautstärke des Viertels (Lärmeinflüsse)? Wie ist der Häuserzustand in der Straße im Viertel?
Eine Immobilie im reinen Wohngebiet mit guter öffentlichen Verkehrsanbindung und Straßenanbindung, sowie mit viel Grünflächen und hohen Freizeitwert zählt zu einer guten Lage.
Liegt die Immobilie an einer dicht bebauten Straße mit wenig grünen Fläche wird diese Lage eher als einer mittleren Wohnlage bezeichnet.
Nr. 3: Lese aufmerksam
Einblick ins Grundbuch
Was ist ein Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück:
Städte und Gemeinden teilen ihre Fläche in verschiedene Bereiche und Flurstücke auf. Diese werden fortlaufend nummeriert und dienen auch im Grundbuch zur Identifikation des betreffenden Stücks Land. Es gibt für jedes einzelne Grundstück ein eigenes Blatt. Auf jedem Blatt sind das zuständige Amtsgericht, die Gemeinde und die Nummer des Flurstücks vermerkt.
Im vollständigen Grundbuchauszug stehen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu Rechte und Belastungen, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten.
Es ist wichtig den Grundbuchauszug genau zu lesen.
Der Grundbuchauszug setzt sich aus drei Teilen zusammen, diese werden Abteilungen genannt.
In der ersten Abteilung steht wer Eigentümer der Immobilie bzw. Grundstück ist.
In der zweiten Abteilung sind Rechte und Belastungen eingetragen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Hier sind Wohn- und Nutzungsrechte oder beispielsweise Wegerechte eingetragen.
In der dritten Abteilung stehen Grundpfandrechte. Finanzierende Banken lassen sich diese als Sicherheit für die Finanzierung ins Grundbuch eintragen.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Wer in das Grundbuch Einsicht nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Grundsätzlich ist das Grundbuchamt nicht zur Erteilung von Auskünften verpflichtet. Nur Personen mit berechtigtem Interesse können Einsicht in das Grundbuch oder einen Grundbuchauszug beantragen. Die Daten des Grundbuchauszugs sind sehr sensibel und geben Auskunft über die Vermögens- und Schuldverhältnisse.
Welchen Personen wird Einsicht in das Grundbuch gewährt?
Einsicht wird nur den Grundstückseigentümern, anderen im Grundbuch eingetragenen Personen sowie Personen, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen können, gewährt.
Welche Personen haben ein “berechtigtes Interesse” an einem Grundstück?
- Potentielle Käufer, die durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie beabsichtigen, Bauland oder eine Immobilie zu kaufen.
- Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
- Notare, Gerichte, Makler und andere Behörden
Nr. 4: Traumimmobilie gefunden – Käufer und Verkäufer einigen sich
Nr. 5: Kaufpreis und Kaufnebenkosten – Finanzierung dingfest machen
Eine Finanzierungszusage der Bank muss vorliegen.
Nr. 6: Inhalte gegenlesen
Kaufvertrag als Entwurf wird vom Notar ausgefertigt
Was ist beim notariellen Kaufvertrag zu beachten?
Obligatorische Angaben sind:
- Der Name und die Anschrift der beteiligten Parteien.
- Der Kaufgegenstand, was wird gekauft – Haus, Wohnung oder Grundstück
- Hypotheken oder Nutzungsrechte.
Weitere Angaben sind:
- Die Ausstattung und eventuell mitverkauftes Mobiliar
- Der Objektzustand und vorhandene Mängel
- Der Kaufpreis, der Zahlungstermin und die Zahlungsmodalitäten
- Der Übergabetermin
Was Sie beim Kaufvertrag für das Haus beachten sollten
Bereits der notarielle Entwurf des Kaufvertrages sollte gründlich geprüft werden. Wichtig ist, dass alle Namen in korrekter Rechtschreibung angegeben wurden und sämtliche Daten zur Immobilie vorliegen und ggfs. Nutzungsrechte im Kaufvertrag für die Immobilie festgehalten werden.
Wird bewegliches Inventar in den Kaufvertrag der Immobilie ausgewiesen, so reduziert sich der Kaufpreis und die zu zahlende Grunderwerbssteuer.
Nr. 7: Abschluss des Kaufvertrages
Notarielle Beurkundung meist mit Grundbuchbestellung
Wie genau läuft der Notartermin ab?
Zu diesem Termin sind Verkäufer, Käufer, Notar und Makler anwesend.
Vor der Beurkundung des Kaufvertrags prüft der Notar die Ausweispapiere der Anwesenden.
Während der Beurkundung des Kaufvertrags
Zuerst liest der Notar den aktuellen Vertragsentwurf vor. Käufer und Verkäufer sollten genau mitlesen und bei Unklarheit Fragen stellen. Die Änderungen werden handschriftlich vom Notar notiert. Den Vertragsentwurf mit den handschriftlichen Änderungen wird vom Notar archiviert, da dieser Entwurf im Streitfall als Beweis dient. Die handschriftlichen Notizen sind in den Ausfertigungen für Verkäufer und Käufer eingearbeitet und werden von Verkäufer, Käufer und Notar unterzeichnet, wenn alle Fragen geklärt sind.
Die folgenden Punkte sind während der Verlesung des Notars besonderes zu beachten.
- Wie hoch ist der Kaufpreis, sowie die Beschreibung des Kaufgegenstandes
- Wie lautet die exakte Beschreibung der Immobilie, also des Kaufgegenstandes
- Welches Inventar wird mit veräußert?
- Wird eine Garage oder Stellplatz mit veräußert?
- Wie hoch ist die exakte Summe für Grundstück, Gebäude und ggfs. Zubehör?
- Welches Inventar wird übernommen bzw. zusätzlich erworben. Ist dies im Kaufvertrag enthalten?
- Bestehen weitere besondere Vereinbarungen?
- Wann ist die Fälligkeit der Kaufpreissumme?
Wie lange dauert ein Termin beim Notar?
Die Dauer des Beurkundungstermin hängt davon ab, wie viele Fragen geklärt werden müssen oder die Anzahl der Änderungswünsche, die eingearbeitet werden müssen. In der Regel dauert der Beurkundungstermin rund eine Stunde.
Nr. 8: Auflassungsvormerkung
Ankündigung des Eigentümerwechsel und rechtliche Absicherung des Käufers
Die Eigentumsübertragung ist rechtlich erst abgeschlossen, wenn der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wurde.
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages ist der Eigentümerwechsel noch lange nicht vollzogen.
Eine Auflassungsvormerkung dient vor allem der rechtlichen Absicherung des Käufers während des Eigentumserwerb.
Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie weiter am Markt anbieten und nach einem anderen Käufer suchen, der vielleicht bereit ist, eine höhere Kaufpreissumme zu zahlen.
Bei der Auslassungsvormerkung handelt es sich um eine Eintragung eines anstehenden Eigentumswechsels an einer Immobilie in das entsprechende Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung dient vor allem der rechtlichen Absicherung des Käufers während des Eigentumserwerb. Sie ist als rechtliche Absicherung zu sehen und sichert dem Käufer außerdem das Recht zu, erst nach der Eigentumsumschreibung durch den Grundbucheintrag, den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch ein weiteres Mal verkauft oder eine Hypothek aufnimmt. Der Käufer erhält somit den rechtlichen Anspruch auf einen Eigentumsübergang. Zwischen dem Antrag und der Grundbucheintragung kann eine Bearbeitungszeit von mehreren Wochen liegen.
Eine Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument und steht im Abschnitt II des betreffenden Grundbuches.
Nr.9: Kaufpreiszahlung – Fälligkeitsmitteilung vom Notar, die Aufforderung, dass der Kaufpreis nun zu zahlen ist
Nr. 10: Grundbuch wird umgeschrieben
Wozu dient der Eintrag im Grundbuch?
Der Käufer wird erst mit Eintrag im Grundbuch Eigentümer einer Immobilie. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag ist der Käufer noch nicht Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Hauses oder einer Wohnung. Auch die Überweisung der Kaufsumme ändert noch nichts an den Eigentumsrechten. Der Notar ist für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch zuständig. Es ist verpflichtend einen Notar beim Immobilienverkauf und -kauf einzuschalten. Ist der Kaufpreis bezahlt, kann der Notar beim Grundbuchamt den Grundbucheintrag auf den Namen des Käufers beantragen. Wichtige Unterlagen für den Grundbucheintrag sind eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer der Immobilie auch deren Eigentümer.
Herzlichen Glückwunsch zum Immobilienerwerb!